Bail : le locataire est dispensé du paiement de son loyer

décembre 28, 2015 4:43 Publié par

LE MONITEUR des Travaux Publics et du Bâtiment

2 décembre 2015

Bail : le locataire qui part prendre un bol d’air sain est dispensé du paiement de son loyer

Cabinet Lefèvre Pelletier & Associés

Le contentieux en matière d’amiante s’illustre dans de nombreuses matières. Ainsi, cet arrêt autorise un locataire à ne plus payer son loyer durant la période où il doit quitter ses locaux en raison d’un risque de propagation d’amiante lors de la réalisation de travaux dans l’immeuble qu’il occupe.

Un bailleur entreprend en 2007 des travaux de remplacement de la toiture de l’immeuble dans lequel il loue des locaux. Il confie la réalisation de ces travaux à une société. Le bailleur demande la condamnation de son locataire au paiement d’un arriéré de loyers d’avril et mai 2008. Le locataire oppose à cette demande qu’il a été contraint, en avril 2008, d’évacuer son personnel qui n’a pu réintégrer les locaux que le 1Er juin 2008 après levée des réserves le 30 mai 2008, en raison d’un risque de propagation d’amiante identifié par l’inspection du travail.

La cour d’appel écarte l’exception de non-exécution opposée par la locataire au motif que les prélèvements d’air, effectués le jour-même de la visite du contrôleur du travail, se sont révélés négatifs et que le locataire ne démontre pas qu’il lui a été signifié des mesures contraignantes, telles que l’évacuation des locaux ou l’arrêt temporaire d’activité. Par ailleurs, les juges du second degré précisent que la société réalisatrice des travaux a adressé une réponse motivée au contrôleur du travail qui ne s’est plus manifesté par la suite et que le locataire, qui a fait choix d’évacuer sans délais les locaux alors qu’il n’y était pas contraint par une décision administrative, ne démontre pas la faute du bailleur.

Le locataire se pourvoit en cassation. Les juges de la Haute juridiction décident de casser et d’annuler le jugement de la cour d’appel au motif que le 11 avril 2008, l’inspecteur du travail, connaissance prise des résultats négatifs de prélèvements, soulignait l’impossibilité d’affirmer que la poursuite des travaux dans les conditions constatées ne présentait aucun risque pour les salariés.

La Cour de cassation vise ici l’article 1719 du Code civil et énonce en attendu de principe que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement de la chose louée le preneur pendant la durée du bail.

Ainsi, le locataire n’était pas tenu en l’espèce du paiement des loyers durant l’inoccupation des locaux loués du fait d’un risque de propagation d’amiante dans ces derniers.

Cour de cassation, 3e civ., 19 novembre 2015, Société Neolog c/SCI Entre Meurthe et Brot, n° 14-24612 ________________________________